Bedrijfshypotheek: Hoe regel je een zakelijke lening voor een bedrijfspand?

Sta je op het punt om je droom te verwezenlijken en een nieuw bedrijfspand te kopen om je onderneming een impuls te geven? Dan is de kans groot dat je een bedrijfshypotheek nodig hebt om die grote aankoop te kunnen doen. Daar zitten behoorlijk wat haken en ogen aan, want je krijgt ineens met allemaal nieuwe regels en voorwaarden te maken. Wanneer je die goed kent kan het echter ook heel voordelig uitpakken. In dit artikel laten we daarom zien wat er allemaal komt kijken bij het regelen van een bedrijfshypotheek.

Aanbieders van een zakelijke hypotheek

Bij de meeste grote banken kun je terecht voor het aanvragen van een bedrijfshypotheek. Daar kom je echter niet altijd in aanmerking voor het benodigde bedrag. Bovendien is het aanvragen vaak een stroperig proces en ook de voorwaarden zijn niet altijd even gunstig. Welke aanbieders kun je dus nog meer benaderen voor het aanvragen van een zakelijke hypotheekofferte?

1. Briqwise

Briqwise

Bij Briqwise kun je terecht voor een bedrijfshypotheek. Bedragen die je kunt lenen voor je bedrijfshypotheek variëren van €50,000 tot €50 miljoen en daarboven. Via de tool op hun website kun je gemakkelijk berekenen hoeveel je kunt lenen. Ook kun je via de website direct een aanvraag indienen voor een vastgoedhypotheek. Heb je een financieringsbehoefte van meer dan 2,5 miljoen €, dan kun je een maatwerkfinanciering regelen via Briqwise.

2. Bridgefund - zakelijke lening van maximaal 2 jaar

Bridgefund

Wanneer je een bedrijfsgebouw wilt verbouwen kun je voor de financiering daarvan ook terecht bij Bridgefund. Je kunt hier maximaal 250.000 euro lenen. Het gaat niet daadwerkelijk om een hypotheek maar alleen om een zakelijke lening die je aan de verbouwing kunt besteden. Maar dat heeft als voordeel dat je het bedrijfspand ook niet als onderpand hoeft te gebruiken. Uiteraard zijn er weer een aantal eisen en voorwaarden om aan te voldoen. Zo is de maximale looptijd maar 2 jaar, moet de onderneming minimaal 1 jaar bestaan en is er een minimale jaaromzet van 50.000 euro vereist.

3. New10 - bedrijfshypotheek met goede voorwaarden

New10

Bij New10 kun je relatief eenvoudig een bedrijfshypotheek aanvragen. Als initiatief van de ABN Amro profiteer je hier van financiële expertise in combinatie met de snelle handelswijze van een jonge tech startup. Je moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen, zo moet je bedrijf minimaal 15 maanden bij de Kamer van Koophandel staan ingeschreven en ook minstens 50.000 euro omzet per jaar draaien. Die eisen zijn wel iets minder streng dan bij de meeste reguliere banken. Daar staat tegenover dat de maximale looptijd van deze zakelijke lening normaal gesproken slechts 5 jaar is.

Hoe werkt een bedrijfshypotheek?

Een bedrijfshypotheek is vergelijkbaar met een hypotheek voor een woonhuis. Je sluit een lening af voor een bepaalde periode zodat je met dat geld een gebouw kunt kopen. Elke maand betaal je aflossing en rente aan de geldverstrekker, totdat de hypotheek is afgelost en het bedrijfspand hypotheekvrij is.

Net als bij een gewone hypotheek wordt er bij een bedrijfshypotheek vaak gewerkt met rentevaste periodes die variëren van 1 tot 10 jaar. Omdat de bedragen voor een bedrijfspand in de regel hoger zijn dan voor het gemiddelde huis kan de rente in dat geval relatief laag zijn. Bedrijfshypotheken zijn als zakelijke leningen echter niet gereguleerd voor wat de voorwaarden en maximale rentetarieven betreft.

Hoe regel ik een bedrijfshypotheek?

Heb je een bedrijfspand op het oog en wil je een bedrijfshypotheek gaan regelen? Dat doe je in een aantal verschillende stappen. Die zijn per geldverstrekker soms net iets anders maar in grote lijnen wel vergelijkbaar:

1. Laat een taxatie doen

Voor je definitief tot aankoop overgaat is het essentieel om een taxatie te laten uitvoeren zodat je precies weet hoeveel het pand en de grond waard zijn. Dan dien je niet alleen een verantwoord bod in, maar weet je ook meteen hoeveel geld je (bij) moet lenen met de bedrijfshypotheek. De bank zal die taxatie uiteraard ook verlangen, zodat er enige zekerheid is dat het risico niet te groot wordt.

2. Vergelijk aanbieders met elkaar

Dat je al jaren bij dezelfde bank zit hoeft niet te betekenen dat die ook de beste keus is voor een bedrijfshypotheek. Vergelijk verschillende geldverstrekkers met elkaar en durf ook het gesprek met ze aan te gaan om te ontdekken wat voor jou de beste keus zou zijn. Een bedrijfshypotheek is nu eenmaal een zakelijke transactie waarin ruimte is om te onderhandelen en je niet automatisch vastzit aan bepaalde wettelijke regels.

3. Vraag een gesprek aan

Een bedrijfshypotheek sluit je over het algemeen niet af door het invullen van een aanvraagformulier en op je geld te wachten. Het is vaak nodig (maar ook wenselijk) om een echt gesprek met een adviseur van de geldverstrekker te hebben. Je krijgt dan uitleg over alle mogelijkheden en de verplichtingen die je hebt. Ook krijg je alvast een overzicht van alle gegevens die je aan moet leveren als je inderdaad een hypotheek aanvraagt. Vraag dus gerust zo’n gesprek aan want dat is vrijwel altijd helemaal gratis (of je betaalt er pas voor in de vorm van advieskosten als je inderdaad een hypotheek afsluit).

4. Doe een hypotheekaanvraag

Wanneer je na het oriënterende gesprek nog steeds interesse hebt in een hypotheek bij de financierder, dan kun je een offerteverzoek indienen. Je levert dan alle benodigde gegevens aan waar de bank je aanvraag op zal baseren. Dat gaat vaak onder meer om de jaarcijfers van de afgelopen 2 of 3 boekjaren. Daarnaast zullen naar alle waarschijnlijkheid je privéfinanciën worden doorgelicht, evenals de toekomstverwachtingen voor de branche waarin je opereert.

5. Teken de offerte

Wanneer de hypotheekofferte geen verrassingen oplevert kun je die tekenen en opsturen. De geldverstrekker betaalt het bedrag niet direct aan je uit, maar aan de notaris die de hypotheekakte zal passeren. Zodra dat allemaal ook geregeld is ben je binnen afzienbare tijd de gelukkige eigenaar van je nieuwe bedrijfspand.

Bedrijfspand kopen, wat komt erbij kijken?

Het spreekt waarschijnlijk wel voor zich dat er behoorlijk veel komt kijken bij het kopen van een bedrijfspand. Los van het financiële plaatje krijg je ook te maken met allerlei belastingregels en de eventueel benodigde vergunningen voor je bedrijf. Maar het kopen zelf is ook duidelijk anders dan als je een woning koopt, want bij een zakelijke deal is bijvoorbeeld ook een mondelinge afspraak al toereikend om een aankoop definitief te maken.

Wanneer je dergelijk zaken niet weet en er zelf geen ervaring mee hebt is het bijzonder verstandig om een expert in de hand te nemen. Die kan je adviseren over het proces en welke stappen je nog moet nemen. Eventueel kan deze persoon ook het onderhandelen uit handen nemen.

Hoeveel kan ik lenen voor een bedrijfspand?

Hoeveel je kunt lenen voor het kopen van een bedrijfspand is afhankelijk van een aantal factoren. Hieronder kun je alvast wat lezen over enkele belangrijke aspecten voor het bepalen van het maximale leenbedrag.

De waarde van het pand

Wat de verkoper wil hebben voor een pand is lang niet altijd wat het gebouw en/of de grond ook echt waard is. Daarom is het belangrijk om een goede taxatie uit te laten voeren die ook meteen voor een groot deel de hoogte van de hypotheek bepaalt. Bij een moderne hypotheek wordt er nooit voor 100% gefinancierd maar moet je ook zelf geld inleggen. Hoeveel dat is verschilt per geldverstrekker, want waar de een tot slechts 70% van de waarde wil gaan zijn er ook banken die bereid zijn tot 80% of zelfs 90% te financieren. Daar kunnen dan bepaalde voorwaarden aan zijn verbonden, zoals 100% klimaatneutraal bouwen of al minimaal een aantal jaar zakelijk of particulier klant zijn bij die geldverstrekker.

Hoe waardevast is het gebouw?

Een bedrijfspand wordt vaak intensief gebruikt. Afhankelijk van de manier waarop dat gebeurt (en hoezeer het gebouw daaronder te lijden heeft) is het pand meer of minder waardevast. Dat is dus anders dan bij een woning, waarbij het waarschijnlijk is dat het gebouw over de gehele looptijd zijn waarde behoudt of zelfs meer waard wordt. Over het algemeen is het zo dat een industrieel gebouw zijn waarde sneller verliest dan een kantoorpand. De restwaarde is daardoor lager en het risico voor de bank is hoger. Dit drukt het leenbedrag dat maximaal mogelijk is.

Aflossingsverplichting

Doordat een bedrijfspand vaak minder restwaarde heeft en er dus behoorlijk op afgeschreven moet worden zijn er geen bedrijfshypotheken die aflossingsvrij zijn. Dat komt doordat verkoop aan het eind van de looptijd normaal gesproken nooit de schuld in kan lossen. Je moet dus altijd aflossen op je hypotheek om de openstaande schuld min of meer gelijke tred te laten houden met de waardedaling van het pand. Dat wordt een Loan To Value (LTV) genoemd, oftewel de waarde van het pand in relatie tot de hoogte van de hypotheek.

DSCR risico inschatting

Een gezonde onderneming heeft meer betalingscapaciteit dan financiële verplichtingen. Bij het berekenen van het bedrag dat je bedrijf maximaal kan lenen speelt die verhouding een belangrijke rol. Als je teveel af moet lossen op je hypotheek kan de DSCR (Debt Service Coverage Ratio) lager dan 1 worden. Je bedrijf heeft dan teveel betalingsverplichtingen en loopt teveel risico. De oplossing is een lagere hypotheek en dus wellicht ook een kleiner bedrijfspand.

Looptijd zakelijke hypotheek

De looptijd van een zakelijke hypotheek is korter dan die van een woonhuis. Er zijn hypotheken met een looptijd van slechts 5 jaar, maar 10 tot 20 jaar is gebruikelijker. Wanneer je de hypotheek wilt gebruiken om een bestaand pand te verbouwen dan is de maximale looptijd in de regel 10 jaar.

Als het je bedrijf voor de wind gaat is het vaak mogelijk om extra af te lossen op de bedrijfshypotheek, al is dat meestal wel aan een bepaald maximum per jaar gebonden. Het is altijd goed om dat van tevoren goed duidelijk te hebben. Uiteraard hoort dit in de voorwaarden te staan die je bij de hypotheekofferte krijgt.

Eigen inbreng bij een  bedrijfshypotheek

Wanneer je een bedrijfspand wilt kopen is het heel gebruikelijk dat je zelf een bepaald minimumbedrag meebrengt om de financiering rond te krijgen. Een percentage van 30% is daarbij heel gangbaar. Dat betekent dat je voor de aankoop van een pand van 200.000 euro zelf 60.000 euro moet inleggen. Het restant van 140.000 kun je bijlenen, mits je natuurlijk voor een hypotheek in aanmerking komt. Er zijn ook geldverstrekkers die bereid zijn akkoord te gaan met een eigen inbreng van 20% of zelfs maar 10%, maar dat is vaak ook afhankelijk van de situatie. Bijvoorbeeld de financiële vooruitzichten van de onderneming, maar ook het type pand en of je reeds een privé hypotheek bij de bank hebt lopen.

Op welke extra kosten kan je rekenen?

Een bedrijfsgebouw kost vaak al behoorlijk wat. Maar behalve de aankoopsom van het nieuwe pand zijn er nog een aantal kosten om rekening mee te houden:

• Door vooraf een bodemonderzoek te doen kun je nare verrassingen voorkomen wanneer je het pand eenmaal in bezit hebt. Als er schadelijke stoffen in de bodem blijken te zitten komen die kosten als nieuwe eigenaar ineens voor jouw rekening. Dat kan heel duur uitpakken.
• Met een taxatie weten jij en de geldverstrekker (en ook de belastingdienst) precies wat het bedrijfsgebouw op dit moment waard is. De taxatie van een groot bedrijfspand kan behoorlijk duur uitvallen. Let er ook op dat het pand en de grond waarop dat staat apart getaxeerd moeten worden.
• Om het gebouw precies zo in te richten als voor jouw bedrijf nodig is kan een verbouwing noodzakelijk zijn.
• Wanneer je een nieuw of bestaand bedrijfspand koopt ben je daarover eenmalig maar liefst 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.
• Net als voor een woning betaal je jaarlijks onroerendezaakbelasting aan de gemeente. Die bestaat als eigenaar van het pand uit beide componenten, te weten de gebruikersbelasting en de eigenarenbelasting. Dit gaat al snel om 500 tot 1.000 euro per jaar.
• Een opstalverzekering is vaak verplicht voor de hypotheek en ook gewoon heel verstandig om af te sluiten, want daarmee bescherm je je financieel tegen allerlei onheil die schade aan je bedrijfspand kan berokkenen.
• Uiteraard heb je tot slot regelmatig onderhoudskosten voor je pand.

Let op: veel van deze kosten kun je aftrekken van de winst zodat je minder belasting hoeft te betalen.

Kan ik investeringsaftrek krijgen bij mijn bedrijfspand?

Investeringsaftrek is een extra stimulans van de overheid voor bedrijven die hun zakelijk onroerend goed wil kopen in plaats van huren. Met deze regeling kun je voor een bepaalde periode het geld dat je hebt betaald deels aftrekken van de winst, zodat de aankoop aantrekkelijker wordt. Dit staat los van het normale afschrijven van bedrijfsmiddelen, waarmee je de boekwaarde elk jaar vermindert en dat bedrag boekt als aftrekbare kosten.

De investeringsaftrek is alleen van toepassing op het gebouw, niet op de grond. En het maakt ook verschil in hoeverre je het gebouw privé en zakelijk gebruikt (in het geval van een combinatiepand, waarbij het woonhuis ook op bedrijfsterrein ligt). Dat is dus een heel specifieke aangelegenheid. Lees meer over de investeringsaftrek en of je ervoor in aanmerking komt op de website van de Belastingdienst.

Voorwaarden van het kopen van een bedrijfspand

Het is niet altijd mogelijk om een zakelijke hypotheek te krijgen. De exacte eisen en voorwaarden verschillen uiteraard weer tussen de verschillende banken en andere financierders. Bij de meeste komen de volgende eisen en voorwaarden wel terug:

• Het benodigde bedrag staat in verhouding tot de daadwerkelijke waarde van het bedrijfspand.
• Je moet in Nederland zijn gevestigd en bij de Kamer van Koophandel staan ingeschreven.
• Er geen plannen zijn om meer dan een bepaald percentage (meestal 20 tot 40%) van het pand te gaan verhuren. Jouw bedrijf moet dus de hoofdgebruiker van het pand worden.
• Je onderneming moet een minimale leeftijd hebben van vaak 2 of 3 jaar zodat er op basis van de jaarcijfers een goed oordeel kan worden gegeven.
• Uit de cijfers moet blijken dat de omzet van je onderneming hoog genoeg is om de maandelijkse aflossingen en rente te kunnen betalen.
• Soms worden ook bepaalde branches uitgesloten van een hypotheek, zoals de jacht, het winnen van fossiele brandstoffen, wapenhandel, enz.

Regelgeving aankoop bedrijfspand

Voor het aankopen van en bedrijfspand zijn ook wat aanvullende regels en bepalingen die goed zijn om hier alvast te noemen:

• Het kopen van een bedrijfspand is wat de overheid betreft een volledig zakelijke aangelegenheid. Er is dus geen beschermende wetgeving zoals die er is voor particulieren die een huis kopen. Regels zijn daardoor ook minder strikt.
• Een van de gevolgen daarvan is dat een mondelinge toezegging toereikend om de aankoop van een bedrijfspand te bezegelen. Doe je tijdens de bezichtiging spontaan een bod en wordt dat geaccepteerd, dan zit je ook echt direct aan de koop vast.
• Je moet van de belastingdienst alle documenten die te maken hebben met je bedrijfspand voor een periode van minimaal 10 jaar bewaren. Dat is dus langer dan de standaard bewaartermijn voor gegevens die betrekking hebben op je onderneming (7 jaar).
• Afhankelijk van de aard van de bedrijfsactiviteiten kan een omgevingsvergunning benodigd zijn. Ook het lokale bestemmingsplan kan roet in het eten gooien. Check dus dat jouw bedrijf inderdaad gevestigd kan worden in het bedrijfspand.

Hoe zit het met de BTW op een bedrijfspand?

Als ondernemer doe je aangifte voor de omzetbelasting. Wanneer je een bedrijfspand koopt dat langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen hoef je daar geen BTW over te betalen. Dat is wel het geval als het pand nieuw is, of korter dan twee jaar geleden voor het eerst werd gebruikt. De BTW is dan uiteraard ook als voorbelasting op te geven.

Werken en wonen in een bedrijfspand, hoe werkt een “Combinatiepand”?

Een speciale situatie is die waarbij je een pand koopt dat tegelijk als woonruimte en als bedrijfsruimte dienst doet, een zogenaamd combinatiepand. Als het bedrijfsmatig gebruikte deel zelfstandig van het woongedeelte gebruikt kan worden mag je het deel van de BTW van het privégedeelte niet als voorbelasting opgeven. Als splitsen niet mogelijk is, dan kun je kiezen om het pand in zijn geheel tot het privé of tot het ondernemersvermogen te rekenen. Als je besluit het pand tot je privévermogen te rekenen kun je de betaalde BTW niet als voorbelasting aftrekken.

Conclusie

Het mag wel duidelijk zijn dat het aankopen van een bedrijfspand behoorlijk wat voeten in de aarde heeft. Er zitten veel financiële haken en ogen aan. Sommige daarvan kunnen heel fijn zijn  (zoals de investeringsaftrek) en andere zullen vooral voor veel rompslomp zorgen. Het is daarom eigenlijk altijd heel verstandig om een expert in de hand te nemen die ervaring heeft met de koop en verkoop van bedrijfspanden. Elk traject is uniek en iemand die je van de juiste handvatten kan voorzien kan daarbij onmisbaar zijn, zeker als je er zelf nog geen ervaring mee hebt. Ook bij het zoeken van de juiste financiering kan dergelijke hulp heel prettig zijn.

Dit artikel is geschreven door Joey de Vries

Joey is een echte speurneus. Altijd op zoek naar de "addertjes" onder het gras, pikante details en de kleine lettertjes. Gek op schrijven, bloggen, sport en lezen.